追根溯源——浅谈社区商业概念与分类

关于社区商业的概念和分类，目前为止并没有非常权威的标准的分类方法，原因在于商业物业中的各种形态所涉及的定义及概念非常之多，尚没有形成完全统一的分类体系和通行分类标准。因此，我们常说的社区商业也只能是一种约定俗成的说法。



     在商业地产领域，很多关于商业的概念和定义的使用都是仁者见仁，智者见智，并没有完全统一的说法，但是总体而言，我们较多地采用在零售业所通行的分类标准和概念定义。当然，如果需要对社区商业进行严格的界定和划分，需要在上述基础上对这些标准和定义按照商业房地产的特性进行延展、修正、甚至再造。不过上述工作显然不是某个人能够完成的，它需要更加权威和专业的行业机构和部门来统一界定和推行。



     因此，笔者以下所阐述的内容是在商业通用分类方法的基础上，提出对社区商业的概念和分类方式的一些概念性探讨，主要沿用目前国内一些商业地产专门学者理论专著的成果，，经过初步整理而成。

     一、商业地产开发物业类型



     商业地产开发的物业类别多种多样，分类方法较多，按照开发经营的差异性特点可以分为：



      1.专业市场



     定义：某一小类或中类或大类的商品汇集在一起的经营形式称为商品专业性经营，商品专业性经营的商业场所称为专业市场。专业市场可以分为零售性专业市场和批发性专业市场。



     批发市场：所谓批发市场，是特殊的专业市场，是指商品批量进行交易的商业经营场所，是用于商品批量交易的商业物业，是多个批发商集中在一起的批量交易场所。

     2.商业街区



     定义：商业街区是由于历史发展、城市规划等客观原因，由各种类型的业态业种店自发或半自发地聚集在一起形成的零售性商业区。商业街区一般是沿着城市街道自发形成的无规划的商业区或商店群。



     社区商业街区：通常所说的社区商业，个人认为是包含于商业街区概念之中的，其概念属于以商圈规模为标准的另一种划分方式，以下将阐述之。

     3.购物中心



       定义：购物中心是各种类型的商店按计划有机地组合在一起的零售性商业地产，是具有良好规划的商店群的集合体。



       社区购物中心：同社区商业街区一样，这个概念也是不同于此分类标准的概念。

     4.物流中心



     定义：物流中心是商品物流活动的基础设施，是商品的周转中心、分拣中心、保管中心、在库管理中心以及流通加工中心。可分为自用型物流中心和公共型物流中心。

      二、专业市场的几种分类方式



     按照商品专业经营的方式，专业市场可以划分为：零售型专业市场和批发型专业市场，零售型专业市场按照经营形态又可以划分为：集中型专业市场和零售网点。通常而言，专业市场就是指批发市场和专业性经营的零售商场。

     三、商业街区的几种分类方式



     1.按照商业街区的商圈规模划分：



      中心商业街区



       中心商业街区即市级商业街区，是所在城市的零售中心，也是城市最大的购物区之一。



     中心商业街区的主要特点为：商圈规模较大，区域外消费人群所占比例较大，一般在总人流量的70%以上；业态店业种店的种类多样，至少一家的大型百货店为主体带动众多专业店和专卖店；经营商品和服务选购性强，而不以便利性为主。



      次级商业街区

     次级商业街区又称为区域性商业街区，是所在区域的商业中心。



       其主要特点类似为中心商业街区，并在一定条件下可以发展和演变成中心商业区。



       邻里商业街区



       邻里商业街区又可称为社区商业街区，是指存在于居民区中，为居民区的居民提供便利性商品和服务的商业街区。



       邻里商业街区的主要特点与上两类商业街区对应：商圈规模较小，消费人流基本为周边社区居民；商店构成中，主要有超级市场、便利店和小型专业店；提供的商品和服务以便利性为主。



       2.按照商业街区的经营商品类型划分：



      专业性商业街区



       经营商品类型相同或属性相似的商店汇集在一起形成的商业街区



       综合性商业街区



       多种经营商品类型和属性的商店汇集在一起形成的商业街区       四、购物中心的几种分类方式



     按照购物中心的服务商圈范围划分：



     巨型购物中心



     巨型购物中心为规模宏大的购物中心，经营规模一般在20万平方米以上。

巨型购物中心一般以多家大型百货商店和超级市场作为主力店，以大型专业店作为半主力店，即为通常所说的sho ing mall。



     区域购物中心



     区域购物中心为提供购物为导向的大型商业设施，经营规模一般在4—20万平方米之间，主要提供选购性的商品及服务。



      同样，区域购物中心以大型百货商店、超级市场为主力店，而以多家大型专业店作为半主力店，并应包括多个经营主题。区域购物中心商圈范围一般在30分钟车程之内，服务人口范围为15万人以上。



       社区购物中心



        社区购物中心是以提供购物和便利性消费为导向的商品和服务的商业设施，经营规模一般为1.5万—4万平方米，其提供的商品及服务兼具选购性及便利性。



        社区购物中心一般以百货商店或超级市场作为主力店，其商圈范围一般在10—20分钟车程之内，服务人口在5—15万人。



       邻里购物中心



       邻里购物中心是为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为0.3万—1.5万平方米之间。



     邻里购物中心一般以超级市场作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。邻里中心的商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口在3—5万人。

       因此，通常我们所说的社区商业，笔者认为应是上述所说的不同划分方式下的邻里商业街区、社区购物中心和邻里购物中心的通称。