最具投资价值的城市－黄山篇
一、&am am 黄山的基本情况< R> am am am am 地理位置：黄山屹立在中国安徽省南部，黄山市位于安徽省最南端,东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。盘垣于歙、黟、太平、休宁四县之间，面积9807平方公里，现划入黄山风景区的154平方公里.< R> am am am am 行政区划：现辖三区、四县和黄山风景区，区、县辖42个镇、100个乡，3个街道办事处、1169个村民委员会，8507个村民小组，48个居民委员会，屯溪区为市府所在地。< R> am am am am 自然环境：黄山市是一个“八山一水一分田”的山区。境内群峰参天，山丘屏列，岭谷交错，有深山、山谷，也有盆地、平原，波流清沏，溪水迥环，到处清荣峻茂，水秀山灵，犹如一幅风景优美的画图。黄山原称作黟山，黄山不仅以奇伟俏丽、灵秀多姿著称于世，还是一座资源丰富、生态完整、具有重要科学和生态环境价值的国家级风景名胜区，属世界文化与自然遗产，已被列入《世界遗产名录》。黄山现已成为中国名山之代表，素有“五岳归来不看山，黄山归来不看岳” ”、“天下第一奇山”之称，并与长江、长城、黄河并称为中华民族的象征之一。< R>二、&am am 黄山的经济情况< R> am am am am 近几年来，黄山的经济飞速发展，工业、农业、第三产业、尤其是旅游业，成为黄山经济发展的特色产业。面对新形势、新机遇、新挑战，黄山区将深入践行科学发展观和正确政绩观，全面融入浙江经济带和长三角经济圈，着眼于建成“全国最美、山区最富、生态最佳的地方之一”，大力实施“一路三区五大战略”。即：抓好以合铜黄高速公路为主干的“一路”建设，做大太平湖旅游度假区、经济园区、政务新区的“三区”板块，实施扩大开放、项目带动、旅游兴区、工业富区、生态立区“五大战略”，实现三个文明协调发展，倾力打造可持续发展能力最强区。以下将列出近三年中黄山经济的发展概况，由数据来说话。< R> am am am am 2004年，全市经济和社会发展速度快、亮点多、变化大、成效瞩目。经济发展高位运行。初步核算，全年实现地区生产总值131.98亿元，比上年增长12.2%，增幅比上年提高2.6个百分点。人均生产总值首次突破1000美元，达到1088美元，按可比价增长12.4%。全市实现财政总收入13.44亿元，增长14.7%；其中一般预算收入10.10亿元，增长14.7%，一般地方预算收入6.77亿元，增长12.5%。财政支出20.32亿元，增长15.55%。其中：一般预算支出16.28亿元，增长15.85%。< R> am am am am 2005年是我市经济社会发展速度最快、效益最好的一年。国民经济平稳快速增长，综合经济实力明显增强。全年地区生产总值159.98亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。按户籍人口计算，人均生产总值首次突破万元大关，达10909元，按现行汇率折算人均1357美元。财政总收入18亿元，占预算的112.9％，增长25.6％。全市一般预算财政收入12.6亿元，增长26.2%,占预算的115.7％，增幅创近8年以来新高。税收收入占财政收入的比重达81%，同比提高1个百分点。一般地方财政收入完成8.6亿元，同比增长26.3%。< R> am am am am 2006年整个经济社会发展呈现出以下五个方面的新特点：①经济结构有了新的优化。②经济发展有了新的亮点。③城乡统筹有了新的进展。④对外开放有了新的成效。⑤人民生活水平有了新的提高。我市生产总值初步核算数据为187.5亿元，按可比价计算，增长13.1%，比上年提高1.0个百分点，创近9年来最高增速，与阜阳、蚌埠并列居全省第9位。 人均生产总值12230元。全市累计完成财政收入总规模22.1亿元，比上年增长22.5%；其中一般预算收入15.6亿元，占年初预算的111%，增幅达23.9%。其中市级财政收入5.4亿元，占年初预算的115%，增幅达31.8%。&am am lt R> am am am am am am am am am am am 年份&am am 生产总值 人均GDP 财政收入< R>2004 131.98&am am am 8704&am am am 13.44&am am am lt R>2005 159.98&am am am 10909&am am 18&am am am am am lt R>2006 187.5&am am am am 12230&am am am 22.1&am am am am lt R>由以上资料可以看出，从04年到06年，黄山市全年生产总值以28亿元的稳定差值直线上升，06年创9年来新高，预示着黄山市的生产总值将会开始有较大的提高，人均生产总值比前两年的增长也是比较显著，财政收入的增长接近直线型，06年超过全省22％的平均水平。简短的一些数据，透露出黄山市将以06年经济的飞跃发展象征着黄山的大好前景。< R> am am am am 同时，旅游业我们将作为一个重点来阐述，因为旅游业对于黄山的经济来说占有重要的地位。近年来，尤以旅游业的发展最为迅猛。成为全省、全市旅游业的战略重点。正常年份全区接待游客突破100万人次大关，旅游直接收入突破2亿元，以旅游为主的第三产业占了国民经济的一半以上。2005年全市旅游接待量达到1001.3万人次，年均增长12.5%，旅游总收入达到61.5亿元，年均增长10.7%。2006年接待游客1241万人次，旅游总收入84.4亿元，分别增长23.9%和37.5%，入境游客和创汇首次突破50万人次和1亿美元，增长25.9%和35.8%，跻身“中国旅游竞争力百强城市”行列。< R> am am am am 同时，政府对于黄山的旅游业进行了相关的规划。“加强区际协调，实行"东进、北拓、西联"战略。即东联沪苏杭，北拓合肥、南京，西联景德镇、九江、武汉。在市域内，形成"一轴两点，一环四片"的多三角旅游空间格局，即以黄山为龙头，以屯溪为旅游基地，形成黄山－屯溪旅游服务轴，形成屯溪、黟县、甘棠、歙县环状的四片旅游地系统，形成黄山、黟县、歙县、屯溪旅游三角区。”< R>三、&am am 黄山的土地状况及发展规划< R>首先，我们先列出黄山中心城区的土地级别和基准地价列表。< R>①、土地级别划分表 < R>土地级别 级&am am am am 别&am am am am 范&am am am am 围< R>一&am am 级 北至过境公路、尖山、戴震公园；南至新安江、长干东路；西至老大桥；东至汽车站、安东路、阜上路附近。< R>二&am am 级 北至铁路线、苹果山附近；南至新安江及新安大桥南岸部分区域；东至股份大道；西至老大桥西岸少量区域。< R>三&am am 级 北至铁路线；南至阳湖镇主要建成区、黄口桥南岸；东至湖边、黄山学校；西至黎阳镇主要建成区。< R>四&am am 级 北部为农科所及路桥外周围区域；南部为阳湖滩、稽灵山、部队及中华大道两侧区域；东部为湖边铁路线以西区域；西部为机场大道中段两侧区域。< R>五&am am 级 定级估价范围内一、二、三、四级地以外的区域。< R>②、基准地价表&am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am am 单位：元/平方米 < R>土地级别 一 二 三 四 五< R>商&am am 业 基准地价 1380 860 550 410 230< R>变&am am am am 幅 980-1780 560-1260 350-750 260-560 180-280< R>容 积 率 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0< R>住&am am 宅 基准地价 720 570 450 310 210< R>变&am am am am 幅 570-870 470-670 350-550 230-390 160-260< R>容 积 率 2.0 1.2 0.9 0.7 0.5< R>工&am am 业 基准地价 — 360 290 230 180< R>变&am am am am 幅 — 260-460 210-370 170-290 130-230< R>容 积 率 &am < R>③、商业路线价表 < R>编号 路线价区段名称 起&am am 点 止&am am 点 土地级别 标准深度 标准宽度 路线价< R>01 延 安 路 山田公司 新安北路 1 7-9 6-8 2720< R>02 黄山西路 新安北路 康 乐 路 1 5-7 4-6 2830< R>03 跃 进 路 黄山中路 长 干 路 1 7-9 6-8 3050< R>04 新 园 路 前园北路 跃 进 路 1 7-9 6-8 3380< R>05 前园北路 黄山东路 环城北路 1 7-9 4-6 1340< R>06 阳 湖 路 阳湖西路 利民食品厂 2 5-7 4-6 990< R>07 戴 震 路 机 场 路 沙洲新村 2 8-10 6-8 790< R>结合图、表我们可以看出，现在05－06年屯溪的房地产建设主要集中在以下几块地区：< R> am am am am 沿戴震路东侧横江西测分布有：泰丰花园，汇鑫秀水豪园，锦绣横江，昱西新村，沙洲新村，西镇街小区。< R> am am am am 黄山中路两侧的分布有：维多利亚广场，黄山城市花园，荷花池新村。< R> am am am am 长干东路南侧的分布有：建工小区，滨江华庭，梨树园，上塘新村，滨江花园小区，长城小区，东方家园，世纪花园。< R> am am am am 新园东路两侧分布有：阜上小区东苑，阜安新村，安东园，新景丽苑。< R> am am am am 其他房产还有：桃花源，黄山国际旅游礼品城，梦园都，苹果山庄，黄山茶城，黄山花园，世贸绿洲，南龙山水人家，莲花怡庭，沁园山庄，东方丽景，江南新城，阳光绿水花园，御龙花园这几块房产集中分布的地方，其土地级别均属于1或2级，其价格从790至2720不等，1级土地差不多都分部在新安江北面屯溪发展中心地带。 < R> am am am am 值得重点一提的是：由黄山永佳集团2006年开发的香山翠谷项目，项目位于屯溪区屯光大道泉源坞板块，紧邻城东大型居住中心，距世纪广场和市府大楼仅3公里，距徽杭高速公路入口约为5公里，距黄山风景区仅60公里。项目三面环山，中有溪流沿谷而下，周围松杉林立，拥有极其优越的生态资源和成熟的居住氛围。香山翠谷总占地为64453平方米，其中建筑占地面积17675平方米，规划建筑形态以多层公寓、排屋、单体别墅为主，并按先进的规划理念配置多功能社区商业中心，生活配套和公交设施，是黄山市罕有的环境清幽、建筑雅致、配套完善的人文社区。体别墅为主，并按先进的规划理念配置多功能社区商业中心，生活配套和公交设施，是黄山市罕有的环境清幽、建筑雅致、配套完善的人文社区。。 < R> am am am am 屯溪区规划：城市用地空间结构与功能分区是以"三江为城市的绿化景观与公共服务轴，以城市北片、西片、南片为三个基本功能片区，集中紧凑综合发展。"三江景观与公共服务轴即是以新安江、横江、率水为城市主轴，将两岸滨江路塑造成集游览、休闲为一体的城市景观大道。城市基本功能片区是指以新安江为自然分割形成的北片区、阳湖片区、黎阳片区，北片区为城市中心所在地，集中了城市的行政、体育、商业、文化等多种功能。南片区主要为教育区和居住区。西片区主要为休闲娱乐和生活区。规划同时对继承和宏扬徽派建筑艺术提出了具体要求。由此可以看出，屯溪的生活区将集中建在南片，但是南片开发的住宅区还是比较少的，05、06两年中，仅有几个住宅项目在此建成。因此，南片的投资机会比较大。与此同时，西片的商业项目的开发也是比较少的，这两年的开发还是集中在了北片住宅的开发。< R>四、&am am 房地产市场状况< R> am am am am 近年来，在住房制度改革及相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃，这对于改善居民的居住条件，拉动经济增长起到了积极作用。< R>首先，我们来看一下近三年内的房地产一些相关数据：< R> am am am am 2004年，房地产投资继续快速增长。全年房地产开发投资17.96亿元，增长65.5%。商品房建设投资11.54亿元，增长48.8%，其中：住宅投资10.88亿元，增长88.2%，开发施工面积189.37万平方米，竣工面积87.22万平方米，分别增长62.4和18.6%；商品房屋销售建筑面积80.29万平方米，商品房屋销售额13.00亿元，分别增长34.4%和44.4%。< R> am am am am 2005年，房地产业投资总体健康发展。全年房地产开发投资完成20.7亿元，同比增长15.2%，增幅较上年回落50.4个百分点。土地购置面积和土地开发面积分别完成63.3和20.6万平方米，分别下降36.8%和44.4%；房屋销售建筑面积67.1万平方米，其中销售住宅55.0万平方米；销售商业用房10.8万平方米。商品房销售额10.9亿元，其中住宅7.6亿元；商业用房3.0亿元。< R> am am am am 2006年上半年，我市房价呈上升态势。今年1—6月份，全市房地产销售面积357568平方米，销售总额5.996亿元,平均价格1676元/平方，较去年同期1523元/平方上升了153元，其中住宅房销售面积284128平方米，销售总额4.0175亿元，平均价格1433元/平方米，比去年同期的1191元/平方米涨了242元。全市房价增幅最高的是歙县，住宅房平均价格已达1357元/平方米。中心城区的房价增幅最小，为1951元/平方米，比去年的1943元/平方米只上涨了8元/平方米。< R> am am am am 由近几年的房地产形式看，虽然国家的宏观调控政策在不断的加强，为的就是能使房价降低，让老百姓都能买房，但是房价不但没有下降，而且一直在上升，黄山市上半年的房价比去年同期增长153元。而中心城区的房价增幅仅比去年上涨8元/平方米。这是黄山市房地产发展趋势的一个暗示，中心城区的房价相对来说比较高，而郊区的房价比较低，况且政府把郊区的发展也作为一个重要的工作来抓，就拿屯溪区来说，明天西片和南片将建成商业、娱乐住宅等集中地，将是比较有投资潜力和升值潜力的地块。 < R>五、黄山房地产发展趋势分析< R> lt R>
