厦门商业地产诊断-存在的风险与机会

厦门商业地产诊断——存在的风险与机会&lt r>
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&am am am am 2005年，中国房地产市场遭遇了新旧“国八条”的冲击，但市场在经历了短期的停滞调整以后又显现出了新一轮的繁荣，交易量回升到了政策出台前水平，价格继续飙升，市场回暖迹象明显，甚至很多的国内地产大腕都感到了担忧。“市场不可能这样一直好下去，我们改做商业地产”，SOHU中国总裁潘石屹说到。&lt r>
&am am am am 确实，按这样的发展模式及轨迹下去，住宅地产开发的风险越来越大了。那么开发商们以后的路该怎么走？有人得出的答案是：做商业地产或是到二、三线城市继续开发住宅地产。但由于太多大腕级开发商的蜂拥而上，以及大量小开发商的追随，二、三线城市住宅地产的开发前景也变得变幻莫测。于是，在2005年12月举行的上海“中国住交会”上，很多地产大腕高呼：2006年将是中国商业地产年。&lt r>
那么，作为住宅房价上涨速度过快的厦门楼市，是否商业地产也是一条出路呢？&lt r>
&am am am am 据了解，厦门岛内目前已经存在的两大商圈：火车站-江头商圈——正在开发建设的明发商业广场，梧村汽车站商贸广场、世贸二期、罗宾森广场、源昌商业广场、SM商业城二期等，再加上已经开业的的世贸商城、嘉年名华、假日商城、国贸商城、东方明珠商城、嘉禾路来雅百货、天虹商场、SM商业城一期，其商业体量巨大，商业形式多样，已经较便利的交通条件，已经逐步形成了厦门城市的核心商圈。中山路商圈——正在开发建设的名汇铜罗湾广场、南中商业广场、老虎城、香港时代广场等，及已经竣工并投入使用的近百万平方米的商业百货店和老骑楼街区，正逐渐形成具有厦门特色的文化休闲购物步行街。&lt r>
&am am am am 这时有人开始担忧了，厦门的商业地产体量之大，是否也存在着巨大的开发风险，厦门的市民消费力能否托起这么大的商业体量？&lt r>
&am am am am 我个人认为，火车站-江头这一商圈，是厦门城市交通、人流的集散地段，拥有着优越的商业地产发展所需的先天条件。我相信，随着明发商业广场各商业模块的陆续开业，这一带将逐渐形成以其为中心，连接世贸商城-国贸商城-SM商业城，四星闪耀的局面，进而形成真正意义上的厦门都市核心商圈。故我认为该商圈的发展潜力及消费辐射力应该没多大问题。但随着该商圈的迅速发展，对交通承载力的要求也变得越来越高。希望政府在进行城市规划的同时，充分考虑该因素，以确保该核心商圈的发展能和交通网络一样顺畅。&lt r>
&am am am am 我们再谈谈中山路商圈。随着政府对其连番的动作--双行道改单行道，再到全步行街，夜景工程的建设以及中华片区等老城区的接连旧城改造，我们知道，政府在努力摸索着适合中山路发展的路子。但中山路失去了夕日的繁华，其商业经营的档次在降低，人气在失去，经营效益大不如从前，已经是不争的事实。然而。与此同时，众多的商业地产项目蜂拥而上，其所面临的巨大经营风险我们不得不面对。我觉得中山路，其应该的合理的经营开发模式：是上层住宅加底层商业，并采取开发性保护措施，尽量保留其原有的骑楼风格及商业形态，以充分体现其百年繁华商业街的魅力，同时适时引进适合其发展的新兴商业模式。为什么呢？政府把中山路做为核心商圈的改造主旨，已使得大量的人流在外迁，而过多的商业物业的开发，再加上交通瓶颈的存在，以及火车站-江头商圈的崛起，使其经营状况不容乐观，甚至很多商家惨淡经营。现在我们去逛中山路，不免有种“没落繁华”的感觉。商业经营档次的降低，二层以上商业店铺的大量空置，人气的流失，使得我们不得不担心，将来即将上市的巨大体量的商业购物城将何去何从？&lt r>
&am am am am 综上所述，个人觉得中山路商圈，特别是大型商业购物广场的开发风险巨大，望开发商们在做商业定位的时充分考虑该因素，并进行深入的市场细分，要做出自己特色，以吸引足够的消费群体，降低经营风险。&lt r>
&am am am am 那么是不是厦门已没有商业地产开发的空间了呢？其实不然。&lt r>
我认为，厦门岛外，特别是同安，仍有大有前景可挖。首先，岛外集美、海沧、同安都缺乏较高级的商业模式——大型综合的购物广场，也就是人们常说的SHO ING MALL。而集美、海沧，因其临近厦门本岛，仍在岛内商圈的辐射范围，以及该地区居住人口数量较少的限制，客观上较难支撑一个大型购物广场的生存。而同安，原有30万人的常住人口，加上工业园区的建设，城市面积的急剧扩张，其未来两年的人口数将达超过80万，再加上同安原先就有较集中的商业城区，客观上存在建立一个大型商业购物广场的基础条件。这时有人会说，同安居住人口的消费力水平低下，难以达到大型购物广场生存的要求啊！我们来看一个事实，整个2005年，汽车，特别是私家车的报牌数量，同安赶上了岛内，并由于其便利的交通情况，大有赶超岛内之势。我们再看另一事实，同安的住宅房价已达到了3500元/平方米，并且每个项目的开盘都出现了热销场面。这无不从侧面说明了同安人的消费水平在上升，而且速度惊人。试问，这么强大的潜在消费群体，是否存在着极大的商业地产开发商机呢？&lt r>
&am am am am 不知道有哪位敢于第一个吃螃蟹的”开发商“敢到同安开发属于同安的SHO ING MALL？我们拭目以待！&lt r>