人民币升值 房地产何去何从

人民币升值 房地产何去何从 &lt r>
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7月22日，人民币上调汇率2%的第二天上午，新地产编辑部第一时间与等业内及金融界九大名家展开对话，现摘录精采观点以飨读者及网友。 &lt r>
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&am am am am 　　谢国忠 &lt r>
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&am am am am 　　宋国青 &lt r>
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&am am am am 　　刘晓光 &lt r>
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&am am am am 　　哈继铭 &lt r>
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&am am am am 　　曹远征 &lt r>
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&am am am am 　　陈基强 &lt r>
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&am am am am 　　赵 晓  &lt r>
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&am am am am 　　任志强 &lt r>
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&am am am am 　　高广垣 &lt r>
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&am am am am 　　房地产新政为人民币升值铺路 &lt r>
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&am am am am 　　谢国忠 &lt r>
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&am am am am 　　● 海外资金会继续等待进一步升值 &lt r>
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&am am am am 　　● 房地产泡沫是由汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大 &lt r>
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&am am am am 　　● 升值前房地产市场已经打过预防针 &lt r>
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&am am am am 　　● 在政府已经出手的情况下，房地产泡沫再变得很大的可能性已经不大，这对于中国的未来才是最重要的 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：此次人民币升值，对中国经济能够起到什么样的作用？人民币还会进一步升值吗？ &lt r>
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&am am am am 　　谢国忠：此次人民币升值幅度并不是很大，只有2个百分点。这样的升值及幅度，对外资的流出会相对产生阻挡作用。另外，因为市场预期人民币还会有所升值，所以对市场而言会有产生稳定的影响。海外房地产投资人士会考虑继续等待，等待下一步会不会继续升值。 &lt r>
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&am am am am 有关人民币进入一个上升通道的问题，现在还不太可能。长期上升通道的形成，要等到中国的金融体制改革完了之后才能形成。一般而言，没有一个健康的金融体制，形成一个长期上升的体制是不可能的。 &lt r>
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&am am am am 　　汇率政策调整后，人民币汇率的趋势是有可能上，也有可能下。因为是与一蓝子货币挂钩，汇率浮动幅度空间也只是0.3%，也是一种变相的固定汇率，只是盯住的标准不一样了，以前是美元，现在则是一篮子货币。 &lt r>
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&am am am am 在这个时候，选择人民币升值，应该说时机是比较好的。首先是货币市场的大环境相对稳定，另外美元近两个月来比较坚挺，这样引起的波动会小一些。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：为什么此次只上升2%？ &lt r>
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&am am am am 　　谢国忠：这要看一看中国内地做手提电脑的企业，尤其是那些台资企业，净利润只有3%，如果三分之一的成本是国内成本的话，人民币升值会使他的净利润从3%下降到2.4%，所以对他们的影响比较大。主要是从这方面的考虑，来确定这次变动的幅度。汇率大动的条件之一，是中国的出口模式要有大的变化。来料加工的模式，使得汇率的大动不可能。要看中国的企业能不能创出自己的品牌。 &lt r>
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&am am am am 新地产：人民币升值，对房地产市场的影响大吗？ &lt r>
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&am am am am 　　谢国忠：对房地产行业而言，由于在调整汇率之前，就已经对房地产市场进行了调控，可以视为铺路的行为。因为只是汇率上升，而房地产泡沫已经存在，那么泡沫会越变越大的。在上世纪80年代的日本和台湾身上，我们都看到了这样的情况。一般而言，房地产泡沫是汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大。 &lt r>
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&am am am am 　　而与当年日本和台湾不同的是，中国政府已经采取措施来给房地产降温了。市场已经打了预防针了。下面就看有什么反应了。 &lt r>
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&am am am am 新地产：那您觉得在这种情况下，政府会不会进一步出台影响房地产行业的政策？ &lt r>
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&am am am am 谢国忠：房地产泡沫重新起来的可能性是有的。但政府不会坐视不理。政府现在对房地产泡沫对金融体系的破坏作用是了然于胸的。升值的预期引起或扩大房地产泡沫，反过来会打击金融体系。在台湾就是这样，新台币对美元从35：1升到25：1，引起了房地产泡沫，把金融体系搞坏了。汇率又大幅下挫，跌回到35，十年时间都难以复兴。 &lt r>
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&am am am am 　　而中国房地产市场，如果未来一段时间是稳定的话，政府应该就不会再出台什么措施了。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：对于外资炒房热钱会相应有什么样的举动呢？ &lt r>
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&am am am am 　　谢国忠：由于外资炒房主要是海外华人在香港炒的，汇率一动的话，他们还将观望一段时间。我之前担心的外资大量流动的情况暂时还不会出现。 &lt r>
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&am am am am am 但投机的方向会怎么变化？热钱怎么走？这对中国的影响会更大，如果这引起新一轮的投机，会使得中国的经济保持过热的一种状态。如果投机者觉得今后不会大升了，他们就会在获利后把钱撤出去。出于对这种情况的预防，2%的幅度可说是对这种情况的一种平衡，其目的还是希望能够达到稳定。 &lt r>
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&am am am am am 新地产：那么房地产泡沫会变大吗？ &lt r>
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&am am am am 　　谢国忠：在政府已经出手的情况下，房地产泡沫再变得很大的可能性已经不大，这对于中国的未来才是最重要的。 &lt r>
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&am am am am 　　短期说，出口商的利润和热钱的走向，这两个是短期内比较主要的问题。远期来说，对中国经济肯定有一定的负面影响。因为出口商对未来的预期会变，这种预期会给他未来的成本带来不确定因素，有风险。所以中国出口型行业的投资要放慢的可能性非常大。 &lt r>
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&am am am am 　　所以，长期来看，中国经济会放慢。另外，现在投机因素还在。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：您对下半年房地产市场有什么预期，特别是上海市场？ &lt r>
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&am am am am 　　谢国忠：我现在没有什么预期。 &lt r>
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&am am am am 　　长期短期论升值 &lt r>
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&am am am am 　　宋国青 &lt r>
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&am am am am 　　● 短期来看，人民币升值是个负面因素 &lt r>
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&am am am am 　　● 长期而言，人民币升值有助于房价水平的上升 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：您觉得人民币升值对房地产市场有影响吗？ &lt r>
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&am am am am 　　宋国青：短期来看，人民币升值本身是个负面因素。因为它对总需求而言，是抑制的。对经济景气、对个人收入都是如此。也加大了通缩的可能性。也就是说物价水平会下跌，而像房地产这样弹性大的资产，其上升和下降的幅度都会超过物价指数的。 &lt r>
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&am am am am 　　这个观点有三个说明，一是上述的情况是在目前的总需求疲软之下才会发生的；二、这次上调的幅度是2%，不足引起上述情况的发生；三、如果期间政府调控得当的话，也会控制或避免上述情况的发生。 &lt r>
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&am am am am 　　长期而言，人民币升值当然是有助于房价水平的上升，因为贸易顺差属于资本的净流出，人民币升值后，出口会相应减少，这样会减少资本的净流出，增加国内的生产，国内居民的收入也会增加，包括房地产在内的各种资产的价格水平也会上升。 &lt r>
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&am am am am 　　我合算了！我赚了！ &lt r>
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&am am am am 　　刘晓光 &lt r>
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&am am am am 　　● 对于目前市场的影响不是很大，因为对市场或房价影响最为根本的还是市场的供求 &lt r>
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&am am am am 　　● 对于具有较大比重海外融资的大型企业来说，将来偿还外资的时候，在汇率上明显占了很大的便宜，因为偿还同样金额的外币，所用的人民币少了 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：请问人民币升值对房地产市场的影响有多大？ &lt r>
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&am am am am 　　刘晓光：对于目前市场的影响不是很大，因为对市场或房价影响最为根本的还是市场的供求，如果需求是真实的，供应情况不能在短期内改变，那么形势并不难估计。 &lt r>
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&am am am am 　　对将进入中国房地产市场的机构和人士而言，现在进入的成本高了一些，而对于已进入者也是利好，但第一，汇率上升的幅度尚未至于投资获利回吐；第二，市场对于汇率的再度上调还有进一步预期。 &lt r>
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&am am am am 　　这次汇率的上调，并不是表明人民币汇率已绝对进入了上升通道。但这个信号应该是已经出来了。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：首创作为海外融资企业，是不是要受到一些影响？ &lt r>
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&am am am am 　　刘晓光：不管怎么说，对于首创置业这样具有较大比重海外融资的大型企业来说，其好处是不言而喻的。将来偿还外资的时候，在汇率上明显占了很大的便宜，因为偿还同样金额的外币，所用的人民币就少了。 &lt r>
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&am am am am 　　海外热钱短期内不会撤出中国房地产市场 &lt r>
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&am am am am 　　哈继铭 &lt r>
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&am am am am 　　● 升值幅度太小不足以刺激热钱套利回流 &lt r>
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&am am am am 　　● 美元和港元存款利率的提高，提示大家不要把资产全放在房地产上 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：您觉得人民币升值和房地产宏观调控政策，哪个对房地产的影响大？ &lt r>
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&am am am am 　　哈继铭：对外资流入流出的影响都是比较小的，因为调控政策本身对房地产市场的影响更大。这个升值幅度太小了，这也表明是在宏观意义上的渐进，当然，升值幅度也不应该很大。客观上说，这些不足以刺激海外热钱套利回流。 &lt r>
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&am am am am 　　今后的汇率形成机制灵活性增加了，可以往上走，也可以向下走。不能说绝对地进入了一个上升通道。根据中国经济的实际情况，如果是通货膨胀，那么就可能升值，如果通缩的危险会很大，不但不会升值，相反还要贬值。这次行动就创造了这样一个条件：打破了汇率不能动，有通胀或通缩压力也只能扛着的惯性思维。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：同时提高美元和港元的存款比率又是为什么呢？ &lt r>
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&am am am am 　　哈继铭：同时提高美元和港元的存款利率，会增加居民其他的投资渠道，不用全放在房地产上，这个影响虽然是轻微的，但确是一个方向上的东西。利率提高对房价的影响也不会很明显，因为目前买房子的大多数还只是国内的老百姓，外资是少数。汇率的升跌对国内居民购房的决定影响不大。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：人民币升值及汇率形成机制的改变，与房地产宏观调控有关吗？ &lt r>
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&am am am am 　　哈继铭：应该是有关系的，它将抑制房地产短机炒作行为，尤其是赌人民币升值的行为。 &lt r>
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&am am am am 　　人民币升值总体上对市场无负面影响 &lt r>
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&am am am am 　　曹远征 &lt r>
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&am am am am 　　 升值因素在相当程度上已经得到市场消化 &lt r>
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&am am am am 　　 人民币升值的效应对于境外热钱进入国内寻找投机机会而言，对冲效应明显 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：您觉得此次人民币升值，利弊关系如何？ &lt r>
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&am am am am 　　曹远征：本次人民币升值对市场的影响，总体来看是正面和中性的。 &lt r>
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&am am am am 　　首先是从升值的时间安排看，市场对人民币升值预期已久，升值因素在相当大程度上，已得到了市场的消化。 &lt r>
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&am am am am 　　其次，本次人民币升值的幅度不大——2%。此前，国内人民币和美元的存款利差是2.25%，国内一年期美元存款利率，低于同期人民币存款利率2.25%。从本次人民币升值空间和利息差的空间看，人民币升值的效应存在对冲。尤其对于境外热钱进入国内寻找投机机会而言，对冲效应明显。 &lt r>
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&am am am am 　　人民币仍将进一步升值 &lt r>
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&am am am am 　　陈基强有限公司董事总经理） &lt r>
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&am am am am 　　 本次升值不是今年的最后一次，人民币升值很可能还将继续 &lt r>
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&am am am am 人民币小幅升值2%的情况下，不会造成外资购房者的退出 &lt r>
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&am am am am 从资金流向看，外资进入内地房地产呈现增长的趋势 &lt r>
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&am am am am 人民币汇率本次升值，对于房地产市场发展是好事情 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：您觉得下一步，人民币还会再升值吗？ &lt r>
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&am am am am 　　陈基强：据我们了解的情况，目前市场对本次人民币汇率调整的看法是，本次升值不是今年的最后一次，人民币升值很可能还将继续。例如预期今年年内调整两次，幅度在5%左右是合理的。 &lt r>
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&am am am am 　　从本次升值的时机看，在美国对人民币升值压力最大的时候，政府在汇率上并没有动作。从本次升值时机的一系列情况看，本次升值是试探性的。 &lt r>
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&am am am am 另外，在中国目前由于贸易顺差，成为世界性的热点话题的情况下，采取适当的措施，缓和贸易摩擦，是适宜的举措。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：那么，升值对房地产市场有影响吗？ &lt r>
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&am am am am 　　陈基强：可以看出，前一时期的宏观调控，及对房地产市场的调控，均有为人民币升值做铺垫的意图。对房地产市场的调控，一方面是出于减少银行的系统风险，另一方面也是为人民币升值做铺垫。避免因为人民币升值问题，由于资本流动给房地产市场带来不合理的波动。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：人民币升值后，是否会促使投资房地产的外资流出： &lt r>
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&am am am am 　　陈基强：目前国内房地产市场上的外资，不会因为人民币小幅度的升值，而有很大的改变。首先，外资在国内购买房地产的税收等交易成本，已经接近高达5%。在人民币小幅升值2%的情况下，不会造成外资的退出。此外，房地产投资是不容变现的投资，不炒外汇，而去炒房地产显然是愚蠢的举动。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：那未来外资进入房地产市场，和此前会有所不同吗？ &lt r>
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&am am am am 　　陈基强：目前外资投资房地产，主要有两个原因： &lt r>
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&am am am am 近三年来，非住宅物业和住宅物业存在的价差。例如，上海同一地段的住宅达到三、四万人民币/平方米，而写字楼只有4000美元/平方米。 &lt r>
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&am am am am 大量境外资金寻找投资机会。在香港、新加坡启动REITs的情况下， 2004年底、2005年1季度，国内外资投资增长非常迅速，出现大量整栋购买写字楼、商业物业的情况。但4、5月份政府对房地产的调控，减缓了外资的进入步伐。 &lt r>
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&am am am am 　　目前在亚洲的房地产的国际资金，主要集中投资在日本东京。不过，这些资金经过3-5年的投资周期，其资金规模已经很大；而且伴随东京房地产投资机会的减少，资本逐渐进入退出阶段，开始寻找新的投资机会。目前香港、新加坡、台湾，都已成为选择的对象。 &lt r>
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&am am am am 　　从目前的情况评估，最有可能成为这些资金选择的房地产区域市场，是中国内地和印度。从资金流向看，外资进入内地房地产呈现增长的趋势。 &lt r>
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&am am am am 目前全球房地产基金在亚洲有投资的大概在30%，其中内地的市场份额在1％-2%，从内地的市场吸引力看，有可能达到5％-10%。但由于内地的房地产调控，目前资金进入比较谨慎。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：人民币升值，对房地产影响到底如何呢？ &lt r>
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&am am am am 　　陈基强：人民币汇率本次升值，对于房地产市场发展是好事情，人民币升值从预期成为现实，在心理上给外资以希望。人民币升值2％-4%，在收益上，给外资进入房地产市场提供了成本支持，是利好因素。 &lt r>
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&am am am am 　　对于人民币升值对上海房价的影响，由于上海房价在调整中，人民币升值对上海房价形不成实质的支撑。 &lt r>
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&am am am am 　　一次迟到的调整 &lt r>
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&am am am am 　　赵晓 &lt r>
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&am am am am 市场对人民币调整的预期已久 &lt r>
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&am am am am 企业界要习惯人民币汇率调整 &lt r>
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&am am am am 从房地产角度看，人民币升值比不升值好 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：为什么要在现阶段选择人民币升值？ &lt r>
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&am am am am 　　赵晓：从宏观经济角度看，在国内经济高增长、低通货膨胀的情况下。近期中国的外汇增长是快速的；出口增长和贸易顺差也是快速的，这种都为人民币汇率调整提供条件。从宏观形势角度，本次人民币汇率调整是“形势逼人强”。 &lt r>
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&am am am am 　　本次汇率调符合温总理对汇率调整——主动性、可控性、灵活性的要求。在国内宏观调控已经基本到位的背景下，人民币汇率的调整具备了主动性。从本次人民币汇率调整的幅度和调整时机看，也体现了可控性和灵活性。 &lt r>
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&am am am am 　　从本次人民币汇率调整的外部反映看，取得了良好的市场效果。美国、欧盟和亚洲国家，对本次人民币调整，都给予了正面和较高的评价。对于一次小幅调整而言，取得这样的市场效果，是成功的。 &lt r>
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&am am am am 　　本次人民币调整是一次“迟到的调整”，从调整时间看，2003年及2004年5月份调整的话，效果可能会更好。从这个角度讲，市场对人民币调整的预期已久。 &lt r>
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&am am am am 新地产：有人说日本经济就是由于日元升值而导致了衰退？ &lt r>
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&am am am am 　　赵晓：今后企业界要习惯人民币汇率调整。有观点认为，日本经济就是因为汇率被迫升值，而陷入衰退。这种看法是错误的，日本是在应该调整汇率的时间段内，没有采取适当的措施，一拖再拖，从而造成了非常被动和经济结构性问题。日本在汇率问题上出现的错误是前辙之鉴。 &lt r>
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&am am am am 　　中国的汇率制度从固定汇率，改变为有浮动的汇率制度，有利于目前中国的经济发展形式，国内企业应该习惯新的变化。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：人民币升值，对房地产行业有什么影响？ &lt r>
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&am am am am 　　赵晓：从房地产角度，前一时期的调控有“代人受过，为出口买单”的因素。 &lt r>
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&am am am am 汇率原因造成的出口快速增长，带动了国内经济的高速增长。同时，由于人民币升值导致的资金流动，促使资金流向了国内的资产领域，例如房地产。 &lt r>
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&am am am am 　　本次人民币汇率调整，对房地产市场发展而言，具有正面影响。可以减少因为人民币升值带来的投资压力。从房地产角度看，人民币升值比不升值好。 &lt r>
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&am am am am 　　在本次调整后，市场预期人民币进入升值周期的可能性是比较大的。由此带来的外资加大流入国内房地产，以及因人民币升值，使早前进入国内房地产市场的外资，结利退出的情况均有可能出现。 &lt r>
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&am am am am am 对于预期人民币进入升值周期，而促使境外资金投机的行为，值得警惕。 &lt r>
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&am am am am 　　让外资乐了的是房屋升值，而不是人民币升值 &lt r>
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&am am am am 　　任志强 &lt r>
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&am am am am 外资是因为房屋的升值，而不是人民币的升值进入中国房地产 &lt r>
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&am am am am 升值幅度太小，短期内对房价可能不太有影响 &lt r>
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&am am am am 人民币升值和房地产调控无关 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：此前进入中国房地产的外资，这次可得乐了。 &lt r>
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&am am am am 　　任志强：赌人民币升值会有大量的外资进入，这是经济学家的说法。我接触的大量地产商看重的还是中国市场经济的发展。外资是因为房屋的升值，而不是人民币的升值，才进入到中国的房地产。按这种说法，赌博完了应该是不进来了，但实际上外资还会继续进入。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：那您认为人民币值对房地产会有什么样的影响？短期内这对房价有影响吗，尤其是对北京和上海这样的一线城市？ &lt r>
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&am am am am 任志强：人民币升值对中国经济和房地产业都是好事。进口的这么多设备材料，价格起码低了吧，这降低了成本；人民币升值还显示了中方购买力的增加，购买力增强当然是一件好事。 &lt r>
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&am am am am 　　短期内对房价可能不太有影响，因为升值只有2%。这和利息一样，幅度太小，使得买和卖的决策不会因此有大的变动。这只是一个信号，只是告诉大家要实行浮动汇率了，这也意味着中国的市场会越来越活跃。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：那您觉得人民币升值和此前的房地产宏观调控有什么样的关系？ &lt r>
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&am am am am 　　任志强：这和两个月前出台的房地产调控没有什么内在关系。我听到这个消息没什么兴奋。汇率动是早晚的事。 &lt r>
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&am am am am 　　我不认为汇率会不会因此就走上了一个长期的上升通道，因为大部分数据还没有表明是这么一个上升的通道。只能是说是我们开始了，我没有觉得今年会调得很高。 &lt r>
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&am am am am 　　人民币升值有助于提升外资投入中国房地产行业的信心 &lt r>
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&am am am am 　　高广垣 &lt r>
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&am am am am 人民币升值、大型国企海外并购，以及增加出口，是中国政府的系列手段 &lt r>
&am am am am lt r>
&am am am am 人民币升值证明外资投资中国房地产这个方向是对的 &lt r>
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&am am am am lt r>
&am am am am 　　新地产：您觉得中国在这个阶段进行人民币升值和汇率形成机制调整的主要原因是什么？ &lt r>
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&am am am am 　　高广垣：中国此次采取的这个比较灵活的处理人民币汇率的方式，还是比较符合国情和适合国际的形势。因为，中国的外汇不可能不断地大量累积，第二，以后它还会有更多的外汇，所以在这种情况下不停地买美元资产不是一个解决问题的办法。所以，现在除了调升人民币汇率外，还采取了两个行为，一是鼓励大型国企到海外去收购，购买海外资产；另外就是增加进口。总之就是要尽量把资本账达到一个比较平衡的状态，而不是一面倒的状况。 &lt r>
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&am am am am 　　新地产：具体到房地产行业来说呢？ &lt r>
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&am am am am 　　高广垣：升值对外资进入房地产业的影响在于，这证明了投资中国房地产这个方向是对的。就是进入中国投资有价值的资产包括优质的房地产是对的。将来这个资产价值的提升也得到了一个正确的肯定。 &lt r>
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&am am am am 　　这加强了外资的信心，但不一定马上会有更多的外资进入。就是说，它不一定会起到很明显的促进作用，但是对他们的信心会有很大的帮助。 &lt r>
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&am am am am 　　短期来看，对全国的房价应该不会有影响，因为外资对中国房地产起到的作用和影响并不大，而对于上海和北京，会有一点点好的影响，对房价有支撑的作用。 &lt r>