[厦门] 民法专家详解《物权法》六亮点

《物权法》前日正式公布。《物权法》和我们的切身利益有哪些相关性？我们要如何运用《物权法》，保障自己的权益？为了让厦门市民对《物权法》有更直观的认识，黄健雄昨日结合厦门法院的一些典型案例，对《物权法》六大亮点进行详细解读。
　　《物权法》历经八审，终于定稿，厦门民法专家、厦门大学黄健雄教授一直在关注《物权法》。他认为，物权法的作用不仅仅在于保护财产权，还将激励社会财富创造。 导报记者 陈捷
采光权
　　物权法规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物，噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

典型案例：
阻挡邻居采光建筑被判拆除
　　1986年，原告林先生因拆迁需要，经有关部门批准在开元区官都一组自建三层楼房一幢。次年，被告庄先生在林先生北面也建造三层楼房一幢。两楼之间距离为4．77米。
　　1988年，庄先生未经有关部门批准，在双方楼房之间的空地上搭建一单层简易房屋，之后多次进行翻修。2002年5月，庄先生翻盖该搭建物时，双方发生纠纷，林先生起诉到法院。经法院现场勘察，该搭建物与林先生楼房之间的距离仅为1．22米。
　　法院认为，林先生对其所建楼房拥有使用权，其作为使用权人提起相邻权诉讼，主体适格。庄先生在双方楼房间的空地上搭建房屋，从现场的勘察的结果看，两者之间仅相距1．22米，这一距离不足以保证林先生楼房在通风采光等方面的合理需求，因此，庄先生的搭建物对原告的正常生活造成妨碍，林先生依法有权要求庄先生排除妨碍。
　　专家点评：黄健雄：住宅“采光权”，是一种新型的私人权利。这些权利，满足的是人们对于采光等方面的精神需求。物权法以条文的形式保证了这些私人权利。
小区绿地
　　物权法规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
典型案例：出售小区绿地 合同被判无效
　　1998年5月19日，原告林先生与厦门某开发商签订了一份《商品房购销合同》，约定开发商将小区106室出售给林先生，该房南面有一个附属花园，面积为38．16平方米，售价为40500元。
　　2000年，林先生认为开发商所售花园属住宅小区内的公用设施，开发商将该花园出售违背了关于商品房销售面积计算的相关规定，并以此为由向法院提起诉讼，请求判令开发商返还多收的购房款40500元。针对起诉，开发商认为，林先生要求退还花园款，根据公平合理原则，法院应判令林先生退出附属花园并恢复原状。林先生则认为，该花园所依附之土地使用权已不属于开发商而属于小区全体住户，因此开发商不具备主体资格，而应由小区居民或物业管理委员会代表居民起诉。
　　法院认为，附属花园属小区的公共绿地，林先生和开发商擅自买卖住宅小区公共绿地，其行为侵犯了小区内住户的公共利益，故双方签订的《商品房购销合同》中关于花园买卖的条款应确认为无效。对该合同的签订，双方均有过错，应各自承担相应的责任。因此，法院判决开发商返还林先生购花园款40500元。同时，为维护小区业主公共利益，法院判决部分采纳了开发商的反诉要求，判令林先生将其在花园内的添加物拆除，腾空退出。
□专家点评
　　黄健雄：根据物权法规定，小区内的绿地、物业管理用房属于业主共有，所以不管是一户业主，还是全体业主，都是绿地和物业管理用房的权利人，有权提起诉讼；其次，作为共有人之一的一户业主也可以行使全体业主所享有的权利，要求停止侵害和返还财产。
业主权利
　　物权法规定：下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
典型案例：业主行使权利 选聘解聘物业
　　1998年，福津大街开发商与福康物业公司签订物业管理合同，由福康物业公司对福津大街 进行物业管理，合同期限至2001年9月止。2000年10月，福津大街业委会经选举并报厦门市建委批准成立。2001年2月，福津大街业委会聘请了新的物业公司，并与物业公司签订物业管理委托合同。合同签订后，业委会与开发商聘请的物业公司多次进行协调，要求移交物业管理权、工程建设资料等，但遭到拒绝，最终诉至法庭。
　　业主林先生起诉说，开发商和福康物业公司之间签订的物业管理委托合同，业委会成立时应当终止；因此开发商聘的物业公司，应向业委会移交相关材料和公共设施专用基金。
　　福康物业公司辩称，他们的物业管理行为是基于开发商的委托，依合同约定期限至2001年9月止。
　　法院审理认为，开发商和福康物业公司之间的物业管理委托关系，属商品房开发中的前期物业管理，期限仅限于业委会依法成立之前。因此，判决被告将物业管理权移交给福津大街业委会。
□专家点评
　　黄健雄：《物权法》赋予业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对道路、绿地等共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的管理权可以通过建筑物区分所有权人会议，即业主大会的形式来实现。可以说，业主大会代表业主实现其管理权，参与小区管理。对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。这就解决了实际生活中的问题：即一个小区大约有百户或者更多，如果让所有的人都参加所有权人会议决定事项的话，操作起来有难度。以建筑物面积作为表决的计算单位，较为合理。
预告登记
　　《物权法》规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
可遏制开发商“一房二卖”
□专家点评
　　黄健雄：这一条规定的颁布明确了预告登记的效力，保障债权人的合法权益，可以大大遏制现实生活中，房地产开发商为了获得更多的利润而“一房二卖”的情况。此前，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待房产证下达。期间，有一些卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了房产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。
征地补偿
　　《物权法》规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
除补偿外还要保证居住条件
□律师点评
　　福建凌一律师事务所林志铭律师：物权法规定的征收补偿标准兼具“充分性”和“有效性”。特别是关于“征收个人住宅应当保障被征收人居住条件”的规定，说明在拆迁时除了依法应当给予被拆迁人充分补偿之外，还应当保证被拆迁人的居住条件不下降。一段时间以来，拆迁后不能就地安置，被拆迁人在房地产开发的浪潮中，被迫离开城市中心而居住于城市边缘，从而造成了一部分人生活质量下降，甚至生计受到影响，人民群众对此很有意见，物权法的上述规定反映了民意，将来必将成为拆迁就地安置的重要法律依据。
70年产权
　　《物权法》第149条关于“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”
住房自动续约还需缴费吗？
□律师点评
　　福建凌一律师事务所林志铭律师：住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。但是，续期时，要不要交费，怎么交？对此，各方理解不一。我认为，既然物权法明文规定了住宅建设用地自动续期，这意味着，期满后无需办理任何手续，这当然更指的是无需另行交纳土地使用费。向私人再次收取土地出让金会引发许多问题，例如，新的土地出让金如何作价？如何保证每户私人住宅的所有权人均有二次土地出让金的支付能力？对于没有支付能力的人要不要没收住宅还是采取其他办法制裁等等，这些都是难以解决的。