2008年上半年漳州市房地产市场运行形势分析报告

房一漳

年上半年漳州市房地产市场运行形势分析报告



　　一、开发投资的情况

单位：亿元万平方米主要指标

开发投资

施工面积

新开工面积

竣工面积

土地购置费

－月份

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同比

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商品住宅

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所占比例

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　　上半年全市完成房地产开发投资.亿元，同比增长.%，占城镇以上固定资产投资的.％；增幅比去年同期回落了个百分点；开发投资、施工、新开工继续快速增长，竣工面积小幅回落。开发投资主要集中于中心城区、招商局开发区、龙海市，成为房地产开发投资的新热点。其它县开发投资趋缓。空置面积继续减少, 月末全市历年累计商品房空置面积.万平方米，同比下降.%。月末市区商品房空置面积.万平方米，同比下降.%,占全市商品房空置面积.%。



　　二、市场销售的情况

　　上半年漳州市房地产市场表现的特征是成交缩量但价格仍然坚挺，这反映的是卖方不愿降价，而买方观望心理强烈。上半年市场供给面积的增幅大于销售面积的增幅，同时市场又处于每年的销售淡季，加上宏观政策的银根紧缩，房贷新政、加息等政策的引导，和全国一线城市房价的滞涨或回落的市场信息的引导，这些因素综合作用在购房人身上，导致购房人的心理预期发生变化。从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚，从成交量及房价可以印证。

　　上半年全市新建商品房批准预售面积.万平方米，同比增长.％。市区新建商品房批准预售面积.万平方米，同比增长.％，占全市的.％。

　　上半年全市新建商品房完成合同登记备案面积.万平方米，同比减少.％，成交金额.亿元,同比减少.%。市区新建商品房完成合同备案面积.万平方米，同比增长.%，占全市商品房销售面积的.％；成交金额.亿元,同比增长.%。

　　上半年全市二手房买卖成交面积.万平方米，同比减少.%；成交金额.亿元，同比减少.%。其中，二手住房买卖成交套，同比减少.%，成交面积.万平方米，同比减少.%；成交金额.亿元，同比减少.%。

　　市区二手房买卖套, 同比减少.%;成交面积.万平方米，同比减少.%；成交金额.亿元, 同比减少.%。



年、年上半年市区购房对象分析单位：套、%

市区居民各县居民厦、泉居民省外居民合计年上半年所占比例....

年上半年所占比例....

　　县居民在市区购买商品住房比例达％，市区居民购房比例达％；省外居民主要是在漳工作就业人士且多是购买单套住宅，投机的迹象不明显，投资的成份大一些。

　　三、房价走势的情况

　　上半年全市新建商品住宅销售均价为元/㎡，同比减少.％，环比减少.％，与一季度末比减少.％。市区新建商品住宅销售均价为元/㎡，同比增长.％，环比增长.％，与一季度末比减少.％。月份市区合同登记备案:最高价为元/㎡，最低价为元/㎡。

市区商品住房月成交均价单位:元/平方米月份月月月月月月均价环比-.%-.%+.%-.%+.%%

　　上半年全市二手住房买卖成交均价为元/㎡，同比减少.％，环比减少.％，与一季度末比减少.％。市区二手住房买卖成交均价为元/㎡，同比减少.％，环比减少.％，与一季度末比减少.％。



　　四、土地供应情况

　　土地流拍频现、大多数以底价成交，土地市场表现冷清。年是土地市场热冷分界点。市区全年国有土地使用权个地块，成交的分别为编号为、、三个地块，成交面积.亩，成交金额为.万元。成交价比起拍价略高而已。去年年底对G、G地块的公开拍卖，却由于举牌价未达到起拍价或由于参加竞拍的人数未达到法定人数而流拍。

　　年月份市区对年底流拍的个地块国有土地使用权公开拍卖,因没人报名流拍。这跟前几年土地拍卖，地价节节攀升成了鲜明的对比。开发商面临政策和市场的双重困难，造就了目前土地市场的冷清。一方面是政府打击囤地的决心和力度加大；另一方面由于楼市开始走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。再者，开发商在货币从紧政策的紧箍和楼盘销售放缓的影响下资金链日益趋紧。在多方因素的共同作用下，土地市场开始趋冷。



　　五、资金情况

　　-月全市房地产开发到位资金.亿元，其中，自筹资金.亿元，同比增长.%;其他资金来源.亿元, 占.%。其中，定金及预收款.亿元，同比增长.%;个人按揭贷款.亿元;利用外资.亿元，同比增长%;国内贷款.亿元，同比增长.%。

　　金融机构对我市房地产市场的信贷投入继续保持较大力度，但从紧货币政策的调控效应已有所显现。据市人行的统计数据，月末全市房地产开发贷款余额.亿元，与上月末比增加万元，增幅明显趋缓。其中，地产开发贷款余额.亿元，与上月末比减少万元；住房开发贷款余额.亿元，与上月末比增加万元。月末全市购房贷款余额为.亿元，与上月末比增加.亿元。二手房贷款余额.亿元，与上月末比减少万元。

　　在有关各方加大监管力度的情况下，银行贷款审批严格，开发商的资金需求量、资金成本都将大大提高。对企业的资金回笼，资本运营带来困难。在建工程需要源源不断注入资金维持工程进度，而销售资金回笼，因成交量下降速度迟缓，给资金平衡带来大的压力。去年年底前想购房的人多，很多楼盘未开盘已抢订一空。年底以来持币观望的人多，已订房想退房的事时有发生。售楼处看房的多，真正签订合同的不多。各种形式的促销如团购、季度优惠等是在资金压力下做出的必然选择。目前，影响力的大小尚难于做出评估。



　　六、市场中存在的好的及不利方面

　　开发投资由于前几年的惯性作用，各项指标继续保持较快较好的发展势头。商品房供应明显大于需求，需求仍较为旺盛，空置面积继续消化。社会保障性住房发展明显加快，经济适用住房建设力度加大，对稳定房价已产生积极影响，房价理性回归、小幅回落,但回落幅度较小等好的发展势头。

　　上半年全市城镇居民人均可支配收入元，同比增长.%。上半年全市实现财政总收入.亿元，增长.%。其中地方级财政收入完成.亿元，增长.%。营业税、企业所得税、地方小税等税种对财政收入贡献突出，上半年这三类税种增长.％，其中，土地使用税、土地增值税分别增长.倍和.倍。上半年全市房地产税收收入为万元，比增.%。全市房地产契税收入万元，比增.%；合计万元，同比增长.%。

　　在市场发展中也面临新情况、新挑战。主要是：国家的宏观调控，金融政策的效果是非常直接、明显的，加息、存款准备金率提高和房贷新政对楼市产生的影响已经显现。地根、银根抽紧给开发企业带来资金运转的压力，以前是银行求企业放贷创业绩，现在是企业求银行给贷款额度利融资。在现行利率下，房地产市场的投机成本比原本提高了不少，贷款购房成本也显著提高。尚未购房者不得不认真的考虑加息带来的月供负担，居民购房的欲望下降。

　　金融机构抬高了按揭贷款的门槛，对二手房的建成、使用年限有了新要求，加上利息提高，购房人心理预期发生变化，持币观望、等待房价走势明朗等是造成成交量萎缩的主要原因。中介机构生意难做，有的一个月做不到-件而关门改行。卖家要求的房价很难适应买家的价位。买卖双方常因二手房五年内买卖缴纳的营业税、个人所得税等税费的承担问题不能解决而中止交易，转而通过委托公证的形式，达成私下买卖；未及时到登记部门办理过户手续。销售代理机构普通感到楼盘销售有压力，交了定金要求退定的案例增多。

　　今年以来，房屋销售价格同比和环比涨幅均呈现回落态势，有的楼盘的房价出现了明显下降。这一变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。预计这一态势会进一步发展。房价过快上涨带来了一系列问题，必须加以控制，但也要警惕大涨之后出现大落。如果未来住房市场继续低迷，加上贷款紧缩因素，估计会有越来越多的房地产企业因资金链断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。

　　房地产业是新一轮经济较快增长的重要支柱之一，与工业化、城市化均有紧密联系。房地产建设带动的生产行业有多个，与银行金融也有密切联系，一旦出现调整，其影响面不可低估。



　　七、措施与建议

　　、调整市区普通住宅的标准，促进市场流通。现行的标准是年制定的，有一条就是价格为元/平方米，结果很多单身公寓单价超过元/平方米，也成为高级住宅；也存在少部分开发公司美其名曰为购房人减少税费，实际上为了方便自己逃税，故意开具比实际卖房金额低的发票，直接导致国家税费的流失。因此，现行的标准在某种意义上讲，增加了买房人的支出，推高了房价，已不适应市场发展的需要。

　　应调整为：享受优惠政策的普通住房具体标准：住宅小区建筑容积率在.以上；单套建筑面积在平方米以下；实际成交价格按同级别土地上住房平均交易价格.倍计算，市区为每平方米元。

　　、进一步引导合理住房消费。坚持保障生存性需要，支持自住性需要，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求。鼓励二手房买卖，可以激活房地产市场，卖旧买新，改善居民的居住条件，增加居民的财产性收入。规范中介行为，扶持市住房置业担保公司发展，促进二手房市场发展。提高房屋登记效率，促进市场流通。

　　、以贯彻落实《房屋登记办法》为契机，抓紧解决城中村房屋产权登记问题。由于这部分房屋登记未解决，据估计漳州市区约有万平方米，城中村房屋因无法登记而无法上市流通。解决这个问题能增加市场供应，稳定房价；也有利于城中村改造，促进社会经济发展。



　　八、年漳州市房地产市场走势研判

　　总体上看，目前我市房地产市场发展是健康、理性的。自年步入发展快车道后，投资、销售一直处于较快发展之中，市场顺应宏观调控政策，进行相应调整巩固也是符合市场发展规律的。市场面临购买力回归理性，资金面趋紧的现实问题。从目前的市场看，中低价位的商品住宅销售问题不大；别墅、大户型，价位在-元/平方米以上的销售有压力；县城板块销售面临的压力比市区大。县城居民进入中心城区购房的刚性需求潜力很大，一旦政策明朗，心理预期影响减少，这部分需求释放出来，目前房价稳定的格局将被打破，房价上涨趋势不会改变。

　　房地产市场区域性很强，漳州房地产市场自有它的特点，近年来的漳州房地产市场发展总体是健康的，地理位置独特，发展空间潜力大。预计年我市房地产投资将保持较快增长，但幅度可能趋缓，规模在亿元左右，同比增长％左右。市场销售将保持较为旺盛，实际销售面积可达万平方米左右，同比增长％左右。住房价格将相对稳定，上扬的惯性作用仍将显现。市区开发项目将向近郊延伸，板块联动开发格局将具一定规模。供应结构将进一步优化，经济适用住房的建设在年将得到加强，漳州市房地产市场发展仍具有活力和空间。



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