[厦门] 厦门：认购买房可能是个"黑陷阱"
海沧区一购房者交了五万元认购金，说好五千三的房价，开盘时遭遇开发商涨价要卖七千元；同安区一开发商收了认购金一年后，楼盘始终没有推出来，业主无奈退房，但资金已经被开发商白用了一年；近日，思明区一新楼盘，开发商在开盘前、未定价时，就开始卖起了每张20万元的认购卡，敛财数千万元……据记者调查，目前厦门房地产市场上，有认购金卡、VIP卡，有“购房诚意金”，还有购房“增值卡”，开发商亮出了名目繁多的商品房认购招数。
商品房认购，目的何在？在开盘前搞认购，是否合法？购买认购卡的消费者存在哪些法律风险？当遭遇认购纠纷时，消费者应当如何维权？本期说法请法学专家和擅长处理房地产官司的律师为你解疑释惑。
典型案例
五千元认购七千元开盘
“当初售楼处跟我们说每平方米五千多元，结果我们交了认购金，开盘却要卖我们七千元。这是欺诈！”最近一个月以来，海沧区购房者黄子烟一直在上访，投诉开发商。刚从市国土资源与房产管理局出来，他又奔向市工商局，他代表几户交了认购金的业主，要向开发商讨个说法。
认购金在开发商手中“呆”了近一年，房子却没购到，对此，许多手中持有认购卡的业主们都有上当受骗的感觉。目前，黄子烟等持卡者与开发商的争议主要集中在房价上。据黄子烟等多位购卡者反映，当初他们在售楼处咨询房价时，售楼小姐明确告诉他们，每平方米均价大约5300元。
但是，实际开盘后，业主们发现，开发商新的报价是每平方米6800元起价，有的房子每平方米卖到7000多元。这个价格比当初售楼小姐说的5300元的均价，每平要高出近2000元。
黄子烟说：“我们见不到开发商，售楼处的态度很坚决，就是绝不降价。”有一部分业主在开盘后的几天内，忍痛接受了开发商的价格，买下了原先认购的房子；但是，还有不少购卡者和黄子烟一样不服气，他们也不甘心就这样退出，“我们的钱交给开发商近一年，如果一年前我们拿这些钱去别的地方投资，早都增值了。现在开发商不能占尽便宜，一退了事。”
购卡者联合投诉开发商
黄子烟等消费者手中的卡被开发商美其名曰“增值卡”，其中，认购二房的“A”类卡，每张价格三万元；认购三房的“B”类卡，每张五万元；如果要买店面，那就先买“C”类卡，每张十万元。在售楼处提供的 “增值卡说明书”中说明：“增值卡”不仅享受相应房子的优先购买权，届时还可转为购房款，而且，还有一点很有吸引力，即从购卡之日起，到开盘为止，这张卡每天都在 “增值”，二房的A类卡每天增值20元，B类卡每天增值40元，C类卡每天增值60元。
对这一“增值”优惠，购卡者黄子烟点评说：“补充规定又说只有在购房的前提下，增值才有效。现在，开发商不卖了，增值就是虚的。”
开发商不但坚持不降价，在购卡者与售楼处交涉后，一些购卡者自认倒霉，愿意按开发商新的价格买房，但是，现在房价一直在涨，开发商就连每平方米7000元也不卖了。
目前，已经有四五户业主在举报信上签字，委托黄子烟向有关部门投诉开发商。这几天，黄子烟一直在翻法律书，他查询到建设部《城市商品房预售管理办法》，其中第六条规定：开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。他说：“开发商在项目开工前就卖增值卡，其实就是变相预售。”最近，黄子烟在不断地投诉，与此同时，海沧区滨湖北路附近的房价也越涨越高。
记者调查
一张“认购卡”叫价20万元
虽然建设部规定，各种形式的楼盘内部认购都属违规，但据记者调查，开发商打出名目繁多的认购招牌，在厦门市场上已成为常见现象。最早，房地产市场上出现“内部认购”原来仅限于开发商对旧业主或者公司员工进行提前认购的形式，但现在，认购不再局限于“内部”，成了许多开发商惯用的营销模式，普通购房者也争相把钱送进开发商的口袋。
就在几天前，思明区一楼盘的开发商在开盘前夕，在房价未定的情况下，就以公开发售VIP房卡的形式，吸引房客来购房。据了解，开盘后，购房者可凭VIP卡享受每平方米三百元的购房优惠，但是，消费者要拿到购房VIP卡，需要先付出20万元。据了解，开售当天，售楼接待中心就涌进了数百位购房的客户，照此估算，开发商至少可以收到2000万元的认购金。
根据北京晨报的一项民意调查显示，5000名接受调查者中，有86．44％的人认为内部认购“不合理”，58．9％的人是因为“无奈”才买内部认购卡，61．53％的人认为内部认购让开发商得到好处。
部分购卡者认为，许多购房者交了订金给开发商，在这长达一年的时间里，开发商可以充分利用这些订金进行资金周转，可谓占尽便宜。另外，“认购卡”在客观上也推动了炒卖楼花的行为，扰乱了正常的房地产市场秩序。据记者调查，包括黄子烟等人认购的楼盘在内，不少开发商都允许认购者转卖认购，在实际购房前频繁转卖，无疑助长了炒楼风气。
观点争鸣
提前认购谁受益？
正方：消费者受益
虽然黄子烟等人在认购过程中遭遇涨价风波，引发纠纷，由此认为，认购会侵害消费者权益，但是，还是有许多购房者支持认购行为，并自愿缴纳认购金给开发商。“只要能买到房，交认购金我们愿意。”
部分支持认购的购房者认为，拿到认购的买家就是得益者。厦门购房者陈先生最近在漳州一个楼盘开盘时，缴纳了五套房子的认购金，他打算每套挣个几万元就转手。他说：“每套只要付两万元的房子，就可以炒价值几十万元的房子。何乐而不为？”也有开发商说，“在认购活动中，认购者是最终受益者。因为任何楼盘开始都会比较便宜，消费者用几万元的认购费换取较低的楼盘价格，获益很大。”
反方：开发商受益
不过，记者调查发现，多数购房者认为，房地产市场上的认购行为，无疑是开发商受益，业主吃亏，即使一部分交了认购金的客户，他们也说，是因为“无奈”才买内部认购卡。
还有消费者指出，在开盘前，还未定价的时候，提前搞认购对开发商而言是一次最有效、最直接的市场调查。开发商通过一段时间的调查和摸底，可以比较准确地得知自己楼盘的受欢迎程度，哪些产品较受欢迎，制定出相对最合理的价格体系。这样可以较有把握地将楼价推高。目前，通过认购制造出楼盘供不应求的局面，推高价格似乎也就成为部分房产商的“常规动作”了。
黄子烟说，“每个购卡者交几万元给开发商，他们就可以敛到数以百万计，甚至千万计的流动资金。在开盘前，这笔资金供开发商无偿使用。开盘后，开发商再提高售价，赶走购卡者，把房子高价卖给愿意买的人。吃亏的最终还是消费者。”
律师观点
“认购金”涉嫌非法集资
福建凌一律师事务所林志铭律师：目前商品房价格虚高不下，是开发商和投机购房者共同炒作的结果，收取巨额认购费用进行商品房认购，就是炒作的手段之一。从开发商角度看，白白占用了他人的巨额资金，大有好处，从投机炒房者角度看，以房价十几分之一的资金套住房源，转卖牟利，还可规避所得税，也大有好处，唯一受巨大损害的是以自住为目的的中低收入者。
商品房认购，法律实质是商品房买卖预约合同，在正常情况下是不必要签订的，因为双方可以直接签订正式买卖合同，只有在某种“不方便”的情况下，如卖方未取得预售许可证，卖方还要转手等，才有必要先签订预约合同即认购书。由此可见认购书在多数情况下是当事人以合法手段掩盖非法目的的产物，是无效的，行政主管部门也应当予以取缔。此外，在签订认购书时，收取购房者巨额预付款，涉嫌非法集资犯罪，可以向公安机关举报。
专家说法
认购优惠没有法律保障
厦门大学法学院副教授、研究生导师黄健雄：开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下，所销售的内部认购的商品房是不受法律保护的，购房者权益也无法受到法律保障。
开发商以购买认购卡的名义收取的钱款，有可能涉嫌非法集资。关键要看开发商是否已经办妥立项、规划、报建审批手续，是否承诺认购该房后的收益。如果开发商并未办妥立项、规划、报建审批等手续，且承诺了高额的回报，那么就极有可能会被法院认定为非法集资，甚至有合同诈骗之嫌疑。如果开发商仅仅是以一定的优惠条件吸引购房者向其购买认购卡销售房屋，只能认定开发商是在未取得预售证的情况下，非法卖房，其所收取的认购款属于不当得利，应当予以返还。如果开发商明确认购卡的性质仅在于确定某一时间将与认购人洽谈购房事宜，且书面订立了定金条款，那么其所收取的是定金，适用定金罚则。
绝大部分以认购卡的方式推出的楼盘都或多或少有一些优惠措施来吸引买家。一些买家往往被各种各样的优惠所“虏获”。不过这种优惠其实完全是虚幻的。因为认购阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果认购的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前所谓的优惠就化为泡影。此外，在认购时所缴纳的资金一般以现金方式支付，由开发商出具收据。现今，由于国家对认购以及认购金的监管并无明文规定，购房者所缴纳的认购金做何种用途无从监管。房地产开发周期较长，风险来源较多，提早认购，如果缺乏监管，风险会转嫁到广大认购人的身上。因为，对尚未取得预售许可证的楼盘，一旦开发商出现问题，银行等将优先实现抵押权，购房者的认购金将竹篮打水。
导报记者 陈捷／文 梁张磊／图
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