南三环板块未雨绸缪的楼市热土
Ｎ吴宇在福建省委、省政府提出“海峡西岸经济区”宏伟蓝图的背景下，福州市政府的《闽江口城镇群发展规划》也正式出台，未来二十年，福州将从目前三山一水的小福州发展成为五山二水的大福州。福州将从一个内河型城市，向跨江型城市发展，最终实现滨海城市的伟大飞跃。
一个出江入海的城市新时代即将来临。可以预见，在未来十年的城市发展中，在经济发展与城市格局的变化中，大福州住宅产业格局将随之发生一次巨变，而位于福州出江入海的门户之地———南三环板块，将面临着一次新的发展机遇。
区位优势楼市新宠
正在不断推进的福州城市发展规划，预示着福州城区“南进”之势将愈演愈烈，福州城区的重心正在往南移。南台岛总面积142平方公里，是鼓楼区面积的2倍和台江区面积的4倍之和，整个南台岛内四面环江，岛中有城，城中有岛，这在全国省会城市十分罕见。这个独特位置将为福州发展提供非常广阔的开发空间。目前，只有南台岛有充分的资源可供开发商长期开发。特别是往乌龙江方向的螺洲、城门等区域属城南发展核心地带。在仓山区的版图中，城门面积最大，人口最多，且与福州市区最近，具有经济发展所必需的土地供应量和城市形成的基本条件。同时，城门片区和螺洲片区处二环与三环之间，是福州市城市化建设的重点区域，这两片区作为南三环板块的先行区，正在成为新一轮房地产开发的热土。
目前，1234亩的超级大盘东方威尼斯开发过半，持续热销；顺华地产110亩城门项目也已经动工，今年有望开盘；亚太集团近200亩的亚太花园今年也将推出；城乡建总的600亩项目也箭在弦上；泰禾螺洲别墅项目也进入实质操作阶段……这些项目的开发必将带来南三环板块的火热局面。
有关专家表示，继二环路带动福州第一波城市扩张之后，三环路作为榕城第二条闭合快速干道，将把大福州的“沿江发展轴”快速地连接起来，带动周边大面积开发，成为推动福州城区新一波拓展的“助推器”。正是在这种大背景下，南三环板块逐渐树立楼市主角地位。
业内观点：主推中低价房较适宜
在接受记者采访时，不少业内人士觉得一方面南三环板块的崛起是预料之中，另一方面又普遍认为，应该对这个板块的楼盘做个准确的定位。
策划人庄子认为，南三环板块目前还没有一个明晰的定位，各种类型的楼盘混杂在一起。这个区域除了一些自然条件特别好的地段，如螺洲、南江滨东段和林浦风貌区可以开发高尚住宅外，城门片区在经济状况、消费能力、居民成分构成方面，都不如老城区。因此城门一带的住宅改造开发以中低档的普通住宅为主的定位可能更符合这里的实际消费能力。否则，也许会成为另一形式的“超前消费”。
策划人黄锐也认为，城门片区发展中低价位的普通楼盘可能是一个方向，比较适合这个区位的特点。首先，这里是原来的城乡结合部，居住着大量需要拆迁的农民，拆迁量很大，开发高档住宅有许多困难的地方；另外拆迁安置的任务很重，安排拆迁户住高档住房是不太现实的。
其次，按照规划，城门地区将作为今后的交通枢纽，一般来说，在交通枢纽的地方，人员混杂，流动性大，噪音多，居住环境相对差，不适合做高档住宅，因此区位特点决定了这个区域做普通住宅区可能更适合。
交通枢纽逐渐成形
不少业内人士都认为，南三环板块成为福州楼市的一个新的增长点，与其将成为福州的交通枢纽密不可分。
南台岛地理环境优越，交通条件便利，现有11座大桥与岛外连接；这里公路交通路网发达，是福厦公路起始点和福泉高速公路连接线入口处，316、324国道经过境内，福州长乐国际机场距该区仅35公里。位于岛内中北部、闽江北港南岸的壁头港区正在筹建中；东面与马尾港仅相距7.6海里，南面与长乐松下港相隔56海里，和福清江阴港距离96海里。横跨乌龙江的湾边大桥和横跨闽江的前横桥、鼓山桥、魁岐桥建成后将拉近南台岛与外界的时空距离。此外，贵新隧道打通后与同三高速、京福高速公路、福厦高速形成闭合高速公路通道，形成绕城高速公路。而南三环板块的主干道螺城路、先锋路、福厦路、站前路等均可与上述交通要道相沟通，形成四通八达的交通体系。
难怪无论是开发商还是购房者都对这个区域充满了期待。
业内观点：尽快衔接市内交通
不少业内人士都认为，在南三环板块特别是城门片区成为福州交通枢纽之后，交通配套成为当务之急。
策划人叶圣利说，将来长途汽车南站、高速列车站建好了，当然会方便福州和长乐、福清以及闽南的沟通，但是如果福州市内交通与这里的交通衔接不上的话，这个枢纽的作用就要打折扣了，对未来楼市开发也将产生很大的影响。
黄锐指出，目前福州与城门的交通状况还很不理想，只有一两路公交车，车次少，车况差，所以公交状况要先行改善，福厦路和新修的三环路的作用才会显示出来，也才可能尽快带动南三环板块的楼市开发。
商业配套有待提升
目前，城门地段的开发建设正热火朝天地进行着，就城市发展态势而言，随着城市“南进”战略的逐步实施，城门作为南进的桥头堡，必将成为城南中心城区，人气将日渐旺盛。
虽然目前城门商业不如东街口、津泰路那样热闹，但其发展态势很好。随着周边新兴住宅群的增多，加上白湖亭、盖山投资区等原社区居民，这里将形成30万人的消费群体，能有效刺激群体消费。在目前的福峡大道上，以三环路与福厦路交叉口为中心，在其500米辐射半径的区域上，已经出现了大大小小的各种商业业态。在这一区域周围，聚集着以餐饮、娱乐行业为主的众多商家，同时有美姿时尚服饰等大批的服饰店，还有理发、面包、化妆品等专卖店，以及餐饮、通信、医疗、图书、文化用品、银行等机构。永辉超市城门店，是这里最大的零售行业，也是永辉超市在仓山的形象直营店，同时兴福兴连锁超市和永辉超市形成良性互补，给当地居民带来日常生活的便利。
永惠医药超市城门店，是永惠在福州最早开设的门店之一，规模较大，是当地医药的领头门店。城门综合市场、城门供销百货大楼以及龙峰商贸大厦，是城门规模较大的综合类商城。
这里还是福州一些专业市场的聚集地。往北，是福建省最集中的汽车销售基地、福州汽车走廊，主要有亚太汽车城、华夏汽车城，郑州日产汽车专卖等；往西，是占地500亩的鞋帽物流中心；往南，是规模很大的三丰鞋业，以及成熟的居民区。据了解，鞋帽物流中心是福建乃至东南沿海最大的鞋帽物流聚集地，未来这里的鞋帽交易将占福建市场的巨大份额。
而位于亚太汽车城的速8商业街，更是将速8经济酒店引入，并将于2006年开业。速8经济酒店是世界最大的酒店连锁企业，城门是其在福建战略的第一家。
以上可见，未来的南三环板块将形成一个集旅游购物、餐饮住宿、休闲娱乐的区域商业中心。
但是，一个中心商圈的形成，需要几家规模较大的主力商业体，这里是否有主力商业物业呢？答案是暂时还没有。虽然在这里一定程度上出现了商业聚集发展的现象，但总体说来，还未形成一个足以傲视全城的综合性商业购物中心。为此，对于这个区域能否出现主流商业业态业内人士众说纷纭。但有不少业内人士认为，城门片区有地理位置的优势，有土地资源的优势，有人口基数的优势，有产业集聚的优势，将是未来南三环板块商业最繁华地带，有望成为未来的“东街口”。
业内观点：先期开发商业物流
对于城门片区未来的商业前景，业内人士均表示乐观的态度。
黄锐指出，交通枢纽对于地产业来说，最大的带动作用就是商业业态的发展。不管哪里，只要有汽车站、火车站的地方，商业和物流业一定都能得到很快的发展。因此交通配套和商业配套息息相关。
叶圣利也指出，在城门地区，商业配套档次比较低，这是最薄弱的。因此在开发这里的商业物业时，不能只做社区底商那样的项目，考虑到交通枢纽人流量大，各种档次的人群都有的特点，最好要配置不同档次的商业业态。
远景规划鼓舞人心
目前，闽江上的跨江桥梁已建成或在规划建设的桥梁已达10多座，下一步，福州市即将实施跨越乌龙江战略。鼓台老城区、南台岛和大学城地区三片跨江的城市形态将在2010年后形成，届时福州城区面积将达到约300平方公里。
在新的城镇发展战略中，福州市未来将向南，向福清、长乐方向发展。南三环板块无论从地理区位上分析，还是从产业群分布上来分析，都将是福州市未来发展的要地，是福州实现出江入海的门户之地。因此，该地区之城市属性尤其是住宅属性将产生极大变化，尤其对新组团的客群吸引力，将使之成为新的城市中心生活区。
根据福州市的《闽江口城镇群发展规划》，福州城市在未来20年将实现三级跳：闽江时代—乌龙江时代—滨海时代，实现从滨江型城市、跨江型城市至滨海型城市的战略转型。
南三环板块是连接福清、长乐的必由之路，是福州市实现跨江型战略，走向滨海型城市的重要门户。从未来的版图上，南三环板块是福州中心城区与滨海城区的中心地带，其在城市经济圈中的地位不容忽略。
从滨江型至跨江型城市发展的方向分析，南台岛即将成为下一个城市重点发展地区，成为未来的城市中心区。作为向滨海城市发展的门户与跳板，南三环板块之城门螺洲片区，将成为福州“双城双翼”的核心地区，极具升值潜力与战略意义。
业内观点：循序渐进着眼未来
从目前的规划来看，城门区域的发展前景确实很不错，但是如何落实才是关键。
黄锐认为，这个区域的规划需要统筹规划，要有循序渐进的过程，不能期望一蹴而就。对规划的实施要有个时间表，比如用5年的时间逐步落实，就能避免那种跳跃式的发展带来的弊病。
叶圣利称，目前南三环板块的规划中，市政配套和各种生活配套应该有个总体、完整的构想。另外，过去我们通常对新区缺乏前瞻性，结果开发以后，发现当初的有些规划不是没有考虑到，就是落后了。城门片区因为居民多，拆迁量大，开发只能慢慢来，但是这也带来一个有利因素———产品的开发可以有更细致的考虑，各种的市政配套有更好的规划。而这一切，也是整个南三环板块开发所必须重视的。
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